UN CONTRATO PUEDE TRASLADAR ECONÓMICAMENTE EL 4×1.000, PERO NO PUEDE CAMBIAR QUIÉN ES EL SUJETO PASIVO DEL GMF

UN CONTRATO PUEDE TRASLADAR ECONÓMICAMENTE EL 4×1.000, PERO NO PUEDE CAMBIAR QUIÉN ES EL SUJETO PASIVO DEL GMF

Categoría: Tributaria / Gravamen a los Movimientos Financieros Tipo: DOCTRINA Autoridad: DIAN Concepto principal: 000732 int. 0089 de 2026 Fecha: 21 de enero de 2026 Publicado: 28 de enero de 2026 Doctrina posterior: Concepto 001279 int. 0159 del 6 de febrero de 2026 Impacto: MEDIO-ALTO para inmobiliarias, administradores, mandatarios y empresas que manejan y posteriormente transfieren recursos pertenecientes económicamente a terceros

¿QUÉ OCURRIÓ?

La DIAN resolvió una pregunta frecuente en la administración de inmuebles:

¿una inmobiliaria puede descontarle al propietario el 4×1.000 que se genera cuando transfiere el canon de arrendamiento desde la cuenta bancaria de la inmobiliaria hacia la cuenta del propietario?

La respuesta exige distinguir dos relaciones completamente diferentes:

relación tributaria con el Estado

y

relación económica o contractual entre las partes.

La DIAN concluyó que, cuando la inmobiliaria es titular de la cuenta bancaria desde la cual se realiza el giro, es ella quien efectúa la disposición de los recursos y, por tanto, quien ostenta la condición de sujeto pasivo de derecho del GMF en esa operación.

Un contrato privado no puede cambiar esa condición frente al Estado.

Sin embargo, las partes pueden pactar privadamente quién soportará económicamente ese costo, siempre que el acuerdo sea jurídicamente válido.

Por tanto:

sujeto pasivo tributario ≠ necesariamente persona que finalmente soporta económicamente el costo por acuerdo contractual.

¿CÓMO FUNCIONA EL 4×1.000?

El Gravamen a los Movimientos Financieros —GMF— es un impuesto que se genera, entre otros eventos, cuando se dispone de recursos depositados en cuentas bancarias en los términos establecidos por el artículo 871 del Estatuto Tributario.

La regla puede simplificarse así:

recursos depositados en una cuenta → titular dispone de ellos mediante una operación gravada → se configura el hecho generador → se causa GMF, salvo que exista una exención legal aplicable.

El artículo 873 establece además que se trata de un impuesto instantáneo.

Por tanto, se causa:

en el momento en que se produce la disposición de los recursos.

La tarifa vigente es:

4 × 1.000 = 0,4 %.

EJEMPLO: INMOBILIARIA QUE RECAUDA UN CANON

Supóngase que una inmobiliaria administra un inmueble.

El arrendatario paga:

Canon: $5.000.000.

El dinero ingresa inicialmente a una cuenta bancaria cuyo titular es la inmobiliaria.

Posteriormente la inmobiliaria gira los:

$5.000.000

a la cuenta del propietario.

En ese segundo movimiento existe una disposición de recursos desde la cuenta de la inmobiliaria.

Si la operación está gravada y no existe una exención aplicable:

$5.000.000 × 0,4 % = $20.000 de GMF.

La pregunta es:

¿quién es el sujeto pasivo frente al Estado?

Según la DIAN:

la inmobiliaria, porque es titular de la cuenta desde la cual se dispone de los recursos y es quien ordena el débito.

¿PUEDE LA INMOBILIARIA DECIR QUE EL SUJETO PASIVO ES EL PROPIETARIO PORQUE EL DINERO LE PERTENECE ECONÓMICAMENTE?

No.

Ese es precisamente uno de los puntos centrales del Concepto 000732.

Una cosa es determinar:

a quién pertenecen económicamente los cánones de arrendamiento.

Y otra:

quién realiza el hecho generador del GMF.

Para este impuesto, en la operación estudiada, resulta determinante la disposición de los recursos desde la cuenta bancaria.

Por tanto:

cuenta de la inmobiliaria → inmobiliaria dispone de los recursos → inmobiliaria es sujeto pasivo de derecho de esa operación.

El hecho de que el dinero deba finalmente entregarse al propietario no cambia por sí mismo esa condición tributaria.

ENTONCES, ¿LA INMOBILIARIA PUEDE DESCONTAR LOS $20.000 AL PROPIETARIO?

Aquí aparece la segunda parte de la regla.

Tributariamente:

no puede convertir al propietario en sujeto pasivo del GMF frente al Estado mediante una cláusula contractual.

Pero económicamente:

las partes pueden acordar quién asume el costo del gravamen.

Supóngase que el contrato de administración establece válidamente que los costos bancarios y el GMF ocasionados por la transferencia de los cánones serán asumidos por el propietario.

La operación podría terminar económicamente así:

Canon recaudado: $5.000.000

GMF asumido contractualmente por el propietario: $20.000

Valor transferido: $4.980.000.

Pero jurídicamente esto no significa:

propietario = sujeto pasivo del GMF.

Significa:

inmobiliaria = sujeto pasivo tributario

mientras:

propietario = persona que soporta económicamente el costo por efecto del acuerdo privado.

Son dos relaciones diferentes.

¿QUÉ NO PUEDE HACER EL CONTRATO?

El contrato no puede modificar los elementos esenciales de un impuesto establecidos por la ley.

Por tanto, las partes no pueden pactar válidamente frente a la DIAN:

“el sujeto pasivo del GMF será una persona diferente de la establecida legalmente”.

La secuencia jurídica es:

ley → determina hecho generador → determina sujeto pasivo → determina base → determina tarifa.

Después puede existir:

contrato privado → distribución económica del costo entre las partes.

Pero el segundo nivel no modifica el primero.

La DIAN resume esta diferencia al señalar que los acuerdos privados sobre la asunción económica del gravamen no afectan la relación jurídico-tributaria con el Estado.

¿POR QUÉ?

Porque en materia tributaria rige el principio de legalidad.

Los elementos esenciales del impuesto no dependen de lo que acuerden privadamente las partes.

Por ejemplo, dos empresas tampoco podrían establecer en un contrato:

“aunque la ley dice que A es contribuyente, para efectos de la DIAN el contribuyente será B”.

El acuerdo podría eventualmente distribuir económicamente el costo entre A y B, pero no sustituir mediante contrato al sujeto determinado legalmente.

La misma lógica aplica al GMF.

EL ARTÍCULO 553 E.T. REFUERZA ESTA REGLA

La propia DIAN remite al artículo 553 del Estatuto Tributario.

Esta disposición establece que los convenios entre particulares sobre impuestos no son oponibles al fisco.

Esto significa que frente a la Administración tributaria prevalece:

la obligación establecida por la ley.

El acuerdo privado conserva sus posibles efectos entre las partes, pero no puede utilizarse para exigirle a la DIAN que reconozca un sujeto pasivo diferente.

¿ENTONCES CUALQUIER CLÁUSULA QUE TRASLADE EL 4×1.000 ES VÁLIDA?

Tampoco puede afirmarse eso.

La DIAN fue cuidadosa en este punto.

Su competencia consiste en interpretar las normas tributarias.

Por eso aclara que determinar si una cláusula contractual que traslada económicamente el GMF es:

válida → abusiva → ineficaz → contraria al contrato → contraria a las normas de protección al consumidor

corresponde a las autoridades competentes en materia de:

derecho privado y protección al consumidor.

Por tanto, la doctrina tributaria únicamente establece:

el acuerdo privado no cambia el sujeto pasivo frente al Estado.

No significa que cualquier cláusula de traslado económico sea automáticamente válida en todas las relaciones contractuales.

¿QUÉ PASA SI EL CONTRATO NO DICE NADA?

Aquí debe distinguirse nuevamente el plano tributario del contractual.

Tributariamente no hay duda:

quien realiza el hecho generador determinado por la ley sigue siendo el sujeto pasivo.

Pero si la inmobiliaria pretende descontar posteriormente ese costo al propietario sin que exista una base contractual o jurídica para hacerlo, la discusión deja de ser exclusivamente tributaria.

La pregunta pasa a ser:

¿existe autorización contractual o legal para trasladar económicamente ese costo?

Esa cuestión debe resolverse bajo las normas que regulan la relación entre propietario e inmobiliaria.

El Concepto DIAN no crea por sí mismo un derecho de la inmobiliaria para efectuar cualquier descuento.

¿EL GIRO DEL MANDATARIO AL MANDANTE ESTÁ EXENTO DEL GMF?

No existe una exención general simplemente porque una persona esté administrando recursos de otra.

La DIAN recuerda que las exenciones del artículo 879 E.T. son específicas.

Por tanto:

mandato → por sí solo ≠ exención automática del GMF.

En el caso estudiado:

inmobiliaria recibe recursos → recursos están en cuenta de la inmobiliaria → inmobiliaria gira al propietario

y la simple condición de mandatario no elimina automáticamente el impuesto.

Deben comprobarse las condiciones particulares de alguna exención legal.

¿Y SI LA CUENTA ESTÁ MARCADA COMO EXENTA?

Esta pregunta fue respondida posteriormente por la DIAN en el Concepto 001279 int. 0159 del 6 de febrero de 2026.

La DIAN reiteró primero el Concepto 000732 y después precisó que el artículo 879 contiene las exenciones del GMF.

No existe una exención específica simplemente porque los recursos correspondan a arrendamientos.

Si una cuenta se encuentra identificada para una determinada exención, debe verificarse que:

la operación concreta → cumpla exactamente los requisitos de la exención utilizada.

Por tanto:

cuenta marcada o identificada para una exención ≠ todos los movimientos de esa cuenta quedan automáticamente exentos.

Debe existir correspondencia entre:

operación realizada + supuesto legal de exención + requisitos exigidos.

EJEMPLO MENSUAL

Una inmobiliaria administra 100 inmuebles.

Cada mes recauda:

$300.000.000 en cánones.

Posteriormente gira esos recursos a los propietarios desde su cuenta bancaria.

Si las operaciones están gravadas:

$300.000.000 × 0,4 % = $1.200.000 de GMF mensual.

En un año:

$1.200.000 × 12 = $14.400.000.

La diferencia contractual puede ser económicamente importante.

Escenario A

El contrato establece que la inmobiliaria asume el GMF:

Costo anual inmobiliaria: $14.400.000.

Escenario B

Existe una estipulación válida según la cual cada propietario asume económicamente el GMF correspondiente a su transferencia:

el costo puede distribuirse entre los propietarios.

Pero en ambos escenarios permanece igual la relación tributaria:

el contrato no cambia quién realizó el hecho generador frente al Estado.

¿QUÉ CAMBIÓ?

El Concepto 000732 no modificó la legislación del GMF.

La regla sobre hecho generador y sujeto pasivo ya se encontraba en los artículos 871 y 875 E.T.

Lo que hizo la DIAN fue resolver una cuestión práctica frecuente en la administración inmobiliaria:

REGLA ACLARADA → quien dispone de los recursos desde la cuenta es el sujeto pasivo de derecho en la operación analizada.

CÓMO FUNCIONA → el contrato puede distribuir económicamente el costo, pero no cambiar la relación tributaria frente al Estado.

CONSECUENCIA → debe diferenciarse siempre “quién debe el impuesto jurídicamente” de “quién termina soportando su costo económicamente”.

¿A QUIÉN APLICA?

El caso estudiado corresponde específicamente a:

inmobiliaria → recauda cánones → utiliza cuenta bancaria propia → posteriormente gira recursos al propietario.

Pero la distinción conceptual resulta relevante para otras operaciones en las que una empresa:

administra recursos → recauda por cuenta de terceros → posteriormente gira recursos → existe un contrato que distribuye costos bancarios o tributarios.

Sin embargo, no debe trasladarse automáticamente la solución a cualquier mandato, fiducia, encargo o estructura de administración.

Cada operación debe analizarse según:

titular de la cuenta → persona que dispone de los recursos → contrato → estructura financiera → hecho generador → posibles exenciones del artículo 879.

¿QUÉ DEBE HACER UNA INMOBILIARIA?

Debe revisar conjuntamente:

contrato de administración + cuentas bancarias utilizadas + flujo real de los cánones + GMF generado + cláusula de distribución de gastos + exenciones aplicables.

El contrato debería indicar claramente, cuando jurídicamente proceda:

quién asume comisiones bancarias → quién asume GMF → cómo se calcula → cuándo se descuenta → cómo se informa al propietario.

Pero la contabilidad y el soporte tributario deben conservar la diferencia entre:

GMF causado legalmente en cabeza del sujeto pasivo

y

recobro o traslado económico del costo al propietario.

No son la misma operación.

CONTROL PRÁCTICO

Antes de descontar un GMF a un tercero debería responderse:

¿qué movimiento financiero causó el impuesto? → ¿de qué cuenta salieron los recursos? → ¿quién es titular? → ¿quién dispuso de ellos? → ¿existe exención legal? → ¿quién es sujeto pasivo? → ¿existe contrato que permita distribuir económicamente el costo? → ¿la cláusula es jurídicamente válida?

Solo después debería efectuarse el descuento.

ESTADO ACTUAL

El Concepto DIAN 000732 int. 0089 del 21 de enero de 2026 permanece incorporado en el Normograma oficial de la DIAN.

Además, el Concepto DIAN 001279 int. 0159 del 6 de febrero de 2026 reprodujo expresamente su criterio, confirmando la distinción entre sujeto pasivo tributario y asunción económica contractual del GMF.

La regla aplicable al supuesto estudiado permanece así:

cuenta bancaria de la inmobiliaria → inmobiliaria dispone de los recursos → inmobiliaria es sujeto pasivo de derecho del GMF.

Un acuerdo privado puede establecer:

propietario asume económicamente el costo

pero no:

propietario sustituye a la inmobiliaria como sujeto pasivo frente al Estado.

La eventual validez, abusividad o eficacia de la cláusula de traslado económico debe analizarse bajo las normas privadas y de protección al consumidor que correspondan.

Tampoco existe una exención general de GMF por el solo hecho de tratarse de cánones de arrendamiento o de recursos administrados por una inmobiliaria.

BASE JURÍDICA Y FUENTES OFICIALES

Artículo 871 del Estatuto Tributario: determina el hecho generador del GMF a partir de las transacciones financieras mediante las cuales se dispone de recursos, entre otros supuestos establecidos por la norma.

Artículo 873 E.T.: establece que el GMF es instantáneo y se causa cuando se produce la disposición de los recursos.

Artículo 874 E.T.: establece como base gravable el valor total de la transacción financiera mediante la cual se dispone de los recursos.

Artículo 875 E.T.: identifica los sujetos pasivos del GMF.

Artículo 876 E.T.: determina los agentes responsables de la retención y recaudo del gravamen.

Artículo 879 E.T.: contiene las exenciones del GMF. La existencia de un mandato o de recursos provenientes de arrendamientos no constituye, por sí sola, una exención general.

Artículo 553 E.T.: sustenta la inoponibilidad frente al fisco de los acuerdos privados destinados a modificar las obligaciones tributarias legalmente determinadas.

Concepto DIAN 000732 int. 0089 del 21 de enero de 2026: fuente principal. Diferencia expresamente la condición legal de sujeto pasivo de la posibilidad de distribuir contractualmente el costo económico del GMF.

Concepto DIAN 001279 int. 0159 del 6 de febrero de 2026: doctrina posterior que reproduce el Concepto 000732 y precisa el análisis de las exenciones cuando se utilizan cuentas identificadas para ese propósito.

Ley 1480 de 2011, artículos 42 y 43: marco de protección al consumidor mencionado expresamente por la DIAN para advertir que la eventual abusividad de una cláusula contractual corresponde a un análisis diferente del tributario.