EL LUCRO CESANTE PAGADO EN LA ADQUISICIÓN VOLUNTARIA DE INMUEBLES POR MOTIVOS DE UTILIDAD PÚBLICA NO ESTÁ SOMETIDO A RETENCIÓN EN LA FUENTE

EL LUCRO CESANTE PAGADO EN LA ADQUISICIÓN VOLUNTARIA DE INMUEBLES POR MOTIVOS DE UTILIDAD PÚBLICA NO ESTÁ SOMETIDO A RETENCIÓN EN LA FUENTE

Fuente: DIAN — Concepto 001781, interno 0224, del 17 de febrero de 2026 Materia: Retención en la fuente — Lucro cesante — Adquisición voluntaria de inmuebles — Utilidad pública — Ley 388 de 1997

La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales precisó el tratamiento de la indemnización por lucro cesante reconocida dentro de un proceso de adquisición voluntaria de inmuebles por motivos de utilidad pública o interés social.

La cuestión consistía en establecer si esa suma debía analizarse separadamente del precio pagado por el inmueble y quedar sometida a retención en la fuente bajo las reglas generales aplicables a las indemnizaciones.

La DIAN concluyó que no procede practicar la retención en la fuente , siempre que el pago corresponda efectivamente al supuesto regulado por el párrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997.

La razón se encuentra en una disposición especial: para efectos tributarios, la ley ordenó considerar como ingreso no constitutivo de renta ni ganancia ocasional los ingresos obtenidos por la enajenación voluntaria de inmuebles dentro de los procesos regulados por ese régimen. El tratamiento comprende los conceptos indemnizatorios que integran jurídicamente la adquisición, incluido el beneficio cesante reconocido conforme a la regulación aplicable.

EL PUNTO DE PARTIDA ES LA LEY 388 DE 1997

La adquisición de inmuebles por motivos de utilidad pública o interés social cuenta con un régimen jurídico especial.

Antes de acudir a la expropiación, la Administración puede desarrollar una etapa de enajenación voluntaria , mediante la cual procura adquirir directamente el inmueble requerido para ejecutar el proyecto correspondiente.

La Ley 388 de 1997 regula ese procedimiento y establece reglas especiales sobre la determinación del precio y las consecuencias jurídicas de la operación.

Dentro de ese régimen aparece el párrafo 2 del artículo 67, disposición determinante para resolver la consulta tributaria.

La norma establece un tratamiento fiscal especial para los ingresos obtenidos por la enajenación de los inmuebles comprendidos en este procedimiento.

NO BASTABA CON ANALIZAR AISLADAMENTE LA EXPRESIÓN “LUCRO CESANTE”

El problema interpretativo surge porque, bajo las reglas generales del Estatuto Tributario, las indemnizaciones pueden recibir tratamientos diferentes según aquello que compensan.

Tradicionalmente debe distinguirse entre:

daño emergente , dirigido a reparar una pérdida sufrida;

y lucro cesante , destinado a compensar una utilidad o ingreso que la persona dejó de obtener.

Si se analiza exclusivamente esa clasificación general, podría concluirse que una indemnización correspondiente a lucro cesante constituye un ingreso susceptible de imposición y, consecuentemente, de retención.

Pero la DIAN explica que ese razonamiento resulta insuficiente en el supuesto estudiado.

Existe una norma especial aplicable a las adquisiciones de inmuebles reguladas por la Ley 388 de 1997 , y esa disposición debe examinarse antes de acudir a las reglas generales de las indemnizaciones.

LA LEY ESTABLECIÓ UN TRATAMIENTO TRIBUTARIO ESPECIAL PARA ESTA CLASE DE OPERACIONES

El párrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997 establece el tratamiento fiscal aplicable a los ingresos derivados de la enajenación voluntaria dentro de estos procesos.

La consecuencia jurídica es que las sumas comprendidas dentro de ese régimen especial reciben el tratamiento de ingresos no constitutivos de renta ni de ganancia ocasional .

Por ello, la DIAN concluye que no resulta correcto separar automáticamente el beneficio cesante reconocido dentro de la adquisición y someterlo a retención aplicando únicamente las reglas generales sobre indemnizaciones.

Primero debe determinarse si ese valor forma parte de la compensación reconocida jurídicamente dentro del procedimiento especial de adquisición del inmueble.

Si la respuesta es afirmativa, entre en funcionamiento la disposición especial de la Ley 388.

EL LUCRO CESANTE PUEDE FORMAR PARTE DE LA INDEMNIZACIÓN RECONOCIDA EN LA ADQUISICIÓN

La regulación sobre adquisición de inmuebles por motivos de utilidad pública contempla que la compensación económica no necesariamente se limita al valor comercial físico del bien.

Dependiendo de las circunstancias legalmente acreditadas, pueden reconocerse componentes indemnizatorios relacionados con los perjuicios producidos por la adquisición.

Entre ellos puede encontrarse el lucro cesante .

La DIAN analiza precisamente este supuesto y concluye que, cuando dicho componente ha sido reconocido dentro del procedimiento regulado por la Ley 388 de 1997 y hace parte de la indemnización correspondiente a la adquisición voluntaria, debe aplicarse el tratamiento tributario especial establecido por esa ley.

Por tanto, no debe aislarse artificialmente ese componente para someterlo a retención en la fuente bajo el régimen general .

SI EL INGRESO NO ESTÁ SOMETIDO AL IMPUESTO, TAMPOCO PROCEDE LA RETENCIÓN COMO MECANISMO ANTICIPADO DE RECAUDO

La retención en la fuente no constituye, por regla general, un impuesto independiente.

Es un mecanismo mediante el cual se recauda anticipadamente un tributo.

Esta relación explica la consecuencia del análisis efectuado por la DIAN.

Si la ley ha determinado que el ingreso comprendido en el supuesto especial no constituye renta ni ganancia ocasional , no existe fundamento para practicar una retención destinada a anticipar el pago de esos impuestos sobre la misma suma.

Por eso, la entidad concluye que el lucro cesante comprendido en el tratamiento especial analizado no está sometido a retención en la fuente .

LA REGLA ES ESPECIAL Y NO SIGNIFICA QUE TODO LUCRO CESANTE SEA NO GRAVADO

Esta precisión es indispensable.

El Concepto 001781 no establece que todas las indemnizaciones por lucro cesante sean ingresos no constitutivos de renta ni ganancia ocasional .

Tampoco modifica las reglas generales del Estatuto Tributario aplicables a indemnizaciones.

La conclusión depende de un supuesto normativo específico:

que existe una adquisición voluntaria de un inmueble dentro del régimen de utilidad pública o interés social regulado por la Ley 388 de 1997 y que el beneficio cesante corresponde al componente indemnizatorio reconocido dentro de esa operación.

Fuera de este supuesto debe realizarse nuevamente el análisis tributario conforme a la naturaleza del pago ya las normas que específicamente lo reglamentan.

Por ello, no sería correcto trasladar esta doctrina, sin más, a indemnizaciones laborales, comerciales, contractuales, judiciales o extracontractuales.

TAMPOCO DEBE CONFUNDIRSE LA NATURALEZA CIVIL DEL LUCRO CESANTE CON SU TRATAMIENTO TRIBUTARIO

El concepto permite distinguir dos planos.

Desde la perspectiva indemnizatoria, el lucro cesante representa aquello que una persona razonablemente dejó de percibir como consecuencia del hecho que genera el daño.

Pero esa caracterización no determina por sí sola su tratamiento tributario .

Una vez identificada la naturaleza del pago debe preguntarse si existe una disposición fiscal especial que modifique el tratamiento que resultaría de las reglas generales.

Eso es precisamente lo que sucede en el supuesto examinado por la DIAN.

La Ley 388 introdujo una consecuencia tributaria específica para las operaciones comprendidas dentro del procedimiento de adquisición de inmuebles por motivos de utilidad pública o interés social.

¿POR QUÉ ES IMPORTANTE?

La doctrina tiene consecuencias prácticas para entidades públicas, propietarios de inmuebles y responsables de practicar retenciones.

Cuando una entidad adquiere voluntariamente un inmueble para desarrollar un proyecto de utilidad pública y dentro de la compensación reconoce un valor por lucro cesante, no debe determinar la retención observando exclusivamente el nombre del concepto pagado .

Debe reconstruirse primero el régimen jurídico que origina el pago.

Si el beneficio cesante forma parte de la indemnización comprendida en la adquisición regulada por la Ley 388 de 1997, entre en operación el tratamiento especial establecido por el legislador.

La noticia muestra nuevamente una regla importante de interpretación tributaria:

una regla general no puede aplicarse aisladamente cuando existe una disposición especial que regula específicamente el supuesto de hecho.

ESTADO ACTUAL

Criterio doctrinal vigente de la DIAN.

El Concepto 001781, interno 0224, del 17 de febrero de 2026 establece que el lucro cesante reconocido dentro de una adquisición voluntaria de inmuebles por motivos de utilidad pública o interés social , cuando se encuentra comprendido en el supuesto especial regulado por la Ley 388 de 1997, no está sometido a retención en la fuente .

La conclusión deriva del tratamiento fiscal establecido por el párrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997 , que califica los ingresos comprendidos dentro de la operación regulada como ingresos no constitutivos de renta ni ganancia ocasional.

El criterio no convierte en no gravado todo pago denominado lucro cesante . Fuera del supuesto especial previsto en la Ley 388 de 1997 debe determinarse nuevamente el tratamiento fiscal conforme a la naturaleza de la indemnización ya las disposiciones tributarias aplicables.

Fuente oficial: Concepto DIAN 001781, interno 0224, del 17 de febrero de 2026

Norma principal: párrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997 , junto con las disposiciones que regulan la adquisición de inmuebles por motivos de utilidad pública o interés social.