DIAN RECONSIDERA SU DOCTRINA: LA UTILIDAD OBTENIDA EN LA VENTA VOLUNTARIA DE INMUEBLES POR MOTIVOS DE UTILIDAD PÚBLICA O INTERÉS SOCIAL PUEDE SER INGRESO NO CONSTITUTIVO DE RENTA NI GANANCIA OCASIONAL

DIAN RECONSIDERA SU DOCTRINA: LA UTILIDAD OBTENIDA EN LA VENTA VOLUNTARIA DE INMUEBLES POR MOTIVOS DE UTILIDAD PÚBLICA O INTERÉS SOCIAL PUEDE SER INGRESO NO CONSTITUTIVO DE RENTA NI GANANCIA OCASIONAL

Fecha: 4 de agosto de 2026 Concepto: DIAN 013410, interno 1392, de 2026 Publicación DIAN: 6 de agosto de 2026 Entidad: Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN Tema: Impuesto sobre la renta – enajenación de inmuebles – utilidad pública e interés social – Agencia Nacional de Tierras – ingreso no constitutivo de renta ni ganancia ocasional – retención en la fuente – reconsideración doctrinal

La DIAN reconsideró expresamente la posición que había sostenido en el Concepto 009004, interno 1044, de 2024 sobre la utilidad obtenida por propietarios que transfieren voluntariamente inmuebles a la Agencia Nacional de Tierras —ANT— por motivos de utilidad pública o interés social.

La nueva doctrina reconoce que, aunque fueron derogadas normas anteriores que contenían beneficios semejantes, subsiste una disposición autónoma y vigente: el párrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997 . Cuando la operación cumple exactamente sus presupuestos, la utilidad obtenida constituye ingreso no constitutivo de renta ni ganancia ocasional y, en consecuencia, no está sometida a retención en la fuente.

¿QUÉ HABÍA DICHO LA DIAN EN 2024?

En el Concepto 009004 de 2024, la DIAN había observado que dos disposiciones utilizadas históricamente para sustentar el beneficio ya no estaban vigentes.

El artículo 37 del Estatuto Tributario fue derogado por el artículo 376 de la Ley 1819 de 2016.

A su vez, el párrafo 1 del artículo 37 de la Ley 160 de 1994 , relacionado con adquisición de tierras dentro de la política agraria, fue derogado por el artículo 82 del Decreto Ley 902 de 2017.

A partir de esas derogatorias, la doctrina anterior concluyó que esas disposiciones ya no podían servir como fundamento para tratar la utilidad como ingreso no constitutivo de renta ni ganancia ocasional.

El problema de esa lectura era que todavía debía examinarse otra disposición legal independiente.

LA DIAN RECONSIDERA: LA LEY 388 DE 1997 CONTIENE UNA REGLA AUTÓNOMA

Al revisar nuevamente el asunto, la DIAN encontró que el párrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997 permanece vigente .

Esta norma regula los efectos tributarios de determinadas enajenaciones voluntarias realizadas por motivos de utilidad pública o interés social.

Por ello, la derogatoria del artículo 37 ET y del beneficio contenido en la Ley 160 de 1994 no eliminó automáticamente todos los tratamientos tributarios especiales existentes para esta clase de operaciones .

Esta es precisamente la corrección doctrinal realizada en agosto de 2026.

La DIAN no revivió las normas derogadas.

Encontró una fuente normativa distinta que continúa vigente .

NO TODA VENTA DE UN INMUEBLE A UNA ENTIDAD PÚBLICA TIENE EL BENEFICIO

Este límite es fundamental.

La nueva doctrina no establece que:

“Toda venta de un inmueble al Estado es ingreso no gravado”.

El párrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 condiciona el tratamiento a que la enajenación voluntaria corresponda a los motivos de utilidad pública o interés social contemplados en los literales pertinentes del artículo 58 de la misma ley y se produce dentro del procedimiento legal correspondiente.

La DIAN identifica específicamente los literales:

a), b), c), d), e), h), j), k), l) ym) del artículo 58 de la Ley 388 de 1997.

Por tanto, antes de aplicar el beneficio debe identificarse la causa jurídica concreta por la cual se adquiere el inmueble .

TAMBIÉN PUEDE APLICARSE A PREDIOS RURALES

Otro punto importante es que la DIAN no limita el tratamiento exclusivamente a inmuebles urbanos.

El concepto recuerda que la doctrina administrativa ya había reconocido que las disposiciones correspondientes de la Ley 388 pueden comprender inmuebles de diferente naturaleza, incluidos predios rurales , cuando concurren los presupuestos legales.

Esto tiene especial importancia cuando interviene la Agencia Nacional de Tierras , pues muchas de sus operaciones naturalmente recae sobre predios rurales.

La naturaleza rural del inmueble, por sí sola, no elimina el beneficio.

Lo determinante continúa siendo la finalidad jurídica de la adquisición y el cumplimiento de las condiciones de la Ley 388 de 1997 .

¿QUÉ PARTE DE LA OPERACIÓN RECIBE EL TRATAMIENTO?

La doctrina habla de la utilidad obtenida en la enajenación .

Esto exige diferenciar el precio recibido del resultado económico de la operación.

Supongamos:

Costo fiscal del inmueble: $300.000.000

Precio de enajenación: $500.000.000

Utilidad: $200.000.000

El análisis del beneficio previsto en el artículo 67 de la Ley 388 recae sobre la utilidad derivada de la operación , no sobre una ficción según la cual el inmueble no hubiera sido vendido.

Por ello debe determinarse correctamente el costo fiscal y la utilidad obtenida antes de aplicar el tratamiento tributario correspondiente.

SI ES INGRESO NO CONSTITUTIVO DE RENTA NI GANANCIA OCASIONAL, NO PROCEDE RETENCIÓN SOBRE ESA UTILIDAD

Esta es la consecuencia inmediata de la reconsideración.

Si la operación satisface las condiciones legales y la utilidad tiene la calidad de ingreso no constitutivo de renta ni ganancia ocasional , la DIAN concluye que dicha utilidad no está sometida a retención en la fuente .

La retención no constituye un impuesto independiente.

Es un mecanismo de recaudo anticipado del impuesto correspondiente.

Por ello, una vez establecida legalmente la naturaleza no gravada del ingreso en las condiciones analizadas, desaparece el fundamento para practicar la retención sobre esa utilidad.

NO DEBE CONFUNDIRSE ENAJENACIÓN VOLUNTARIA CON EXPROPIACIÓN

El concepto también obliga a conservar una distinción jurídica importante.

Una cosa es la enajenación voluntaria por motivos de utilidad pública o interés social .

Otra es la expropiación .

Aunque ambas pueden estar vinculadas con una finalidad pública, sus procedimientos y efectos jurídicos no son idénticos.

En materia de indemnizaciones por expropiación también debe distinguirse entre componentes como daño emergente y lucro cesante , porque su tratamiento tributario puede ser diferente.

Por ello, no es correcto trasladar mecánicamente la conclusión del Concepto 013410 a cualquier indemnización recibida del Estado.

EJEMPLO PRÁCTICO

Un propietario posee un predio rural con costo fiscal de:

$400.000.000.

La Agencia Nacional de Tierras lo adquirió mediante negociación directa por:

$650.000.000.

La utilidad fiscal, simplificando el ejemplo, sería:

$250.000.000.

No basta comprobar que el comprador es la ANT.

Debe establecerse si la adquisición se realiza efectivamente por uno de los motivos de utilidad pública o interés social comprendidos por el artículo 58 de la Ley 388 y dentro del régimen del artículo 67 .

Si esos presupuestos se satisfacen, la utilidad puede recibir el tratamiento de ingreso no constitutivo de renta ni ganancia ocasional .

Y sobre esa utilidad amparada por el tratamiento legal no procede la retención en la fuente .

Si las condiciones legales no se cumplen, la sola intervención de una entidad pública no crea el beneficio.

LA IMPORTANCIA DE LA RECONSIDERACIÓN: UNA NORMA DEROGADA NO SIGNIFICA QUE DESAPAREZCA TODO EL RÉGIMEN JURÍDICO

Este concepto contiene una enseñanza metodológica especialmente importante.

La doctrina anterior había identificado correctamente que determinadas disposiciones habían sido derogadas.

Pero una investigación jurídica no termina allí.

La pregunta siguiente necesariamente debía ser:

¿Existe otra norma vigente que regule el mismo supuesto desde una fuente jurídica autónoma?

La revisión de 2026 encontró que sí: el párrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997 .

Por eso la nueva posición no consiste en desconocer la derogatoria.

Consiste en reconocer que la derogatoria de una norma no produce por sí misma la derogatoria de otra disposición independiente que continúa vigente .

¿A QUIÉN LE APLICA?

La doctrina interesa directamente a personas naturales, sociedades y demás propietarios de inmuebles que realicen enajenaciones voluntarias por motivos de utilidad pública o interés social , particularmente cuando interviene la Agencia Nacional de Tierras.

También afecta a las entidades adquirentes ya quienes deben determinar si procede practicar la retención en la fuente.

No aplica automáticamente a:

ventas ordinarias de inmuebles entre particulares;

ventas a entidades públicas que no corresponden a los supuestos legales de utilidad pública o interés social;

ni operaciones que, aunque involucren a la ANT, no satisfagan las condiciones previstas por los artículos 58 y 67 de la Ley 388 de 1997.

IMPORTANCIA PRÁCTICA

La consecuencia económica puede ser considerable.

Cuando una operación de alto valor queda comprendida dentro del supuesto legal, determine correctamente que la utilidad constituye ingreso no constitutivo de renta ni ganancia ocasional evita tanto la tributación improcedente sobre esa utilidad como la práctica de una retención en la fuente que legalmente no corresponde .

Pero el beneficio debe estar documentalmente sustentado.

Resulta especialmente importante conservar los actos y documentos que permitirán demostrar:

la finalidad de utilidad pública o interés social; la norma que sustenta la adquisición; el procedimiento utilizado; el valor de adquisición; el costo fiscal del inmueble; y la utilidad resultante.

ESTADO ACTUAL

El Concepto DIAN 013410, interno 1392, del 4 de agosto de 2026, publicado el 6 de agosto de 2026, reconsideró expresamente la doctrina contenida en el Concepto 009004 de 2024 .

La doctrina vigente reconoce que la derogatoria del artículo 37 ET y del párrafo 1 del artículo 37 de la Ley 160 de 1994 no eliminó el tratamiento autónomo contenido en el párrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997 .

Por consiguiente, cuando una enajenación voluntaria de un inmueble se realiza por los motivos de utilidad pública o interés social expresamente comprendidos por la Ley 388 de 1997 y se satisfacen sus demás presupuestos, la utilidad obtenida constituye ingreso no constitutivo de renta ni ganancia ocasional y no está sometida a retención en la fuente .

Consultar el Concepto DIAN 013410 de 2026 en el Normograma oficial