DIAN PRECISA EL IVA Y LA FACTURACIÓN EN INMUEBLES EN COPROPIEDAD ADMINISTRADOS POR UN DEPOSITARIO PROVISIONAL: EL USO EDUCATIVO DEL BIEN NO ELIMINA POR SÍ SOLO EL IVA

DIAN PRECISA EL IVA Y LA FACTURACIÓN EN INMUEBLES EN COPROPIEDAD ADMINISTRADOS POR UN DEPOSITARIO PROVISIONAL: EL USO EDUCATIVO DEL BIEN NO ELIMINA POR SÍ SOLO EL IVA

Fuente: DIAN — Concepto 001689, interno 0152 Fecha: 4 de febrero de 2026 Publicado: 9 de febrero de 2026 Materia: IVA — Facturación electrónica — Arrendamiento — Copropiedad — Depositario provisional — Mandato — Entidades públicas — Actividades educativas

La DIAN analizó una operación con varias características concurrentes: un bien inmueble sujeto a copropiedad , entregado en depósito provisional , utilizado para actividades educativas y perteneciente a propietarios con diferentes calidades frente al IVA y la obligación de facturar.

La respuesta de la entidad permite separar tres problemas que no deben confundirse:

quién debe facturar;

quién es responsable del IVA;

y

cómo se determina el impuesto cuando el precio pactado no especificó expresamente si incluía IVA.

La conclusión principal es que el depositario provisional actúa tributariamente como mandatario de los propietarios y debe cumplir las obligaciones de facturación derivadas de la administración del inmueble. Además, si la operación está gravada y el contrato no distingue el IVA del precio, la DIAN considera que el valor pactado incluye el impuesto , que debe ser desagregado para declararlo y pagarlo.

EL CASO NO ERA SIMPLEMENTE EL ARRENDAMIENTO DE UN INMUEBLE

La configuración fáctica es importante.

La consulta se refería a un inmueble sometido a copropiedad y entregado en depósito provisional, cuyo uso estaba destinado a actividades educativas.

Además, existía una asimetría entre los copropietarios: uno tenía la calidad fiscal que daba lugar al IVA ya la facturación, mientras que otro era no responsable del IVA y no obligado a facturar .

Por ello, no podía resolverse el problema mirando exclusivamente el destino educativo del inmueble.

Era necesario determinar primero quién actuaba jurídicamente frente al arrendatario y qué calidad tributaria correspondía a cada propietario.

EL DEPOSITARIO PROVISIONAL ACTÚA TRIBUTARIAMENTE COMO MANDATARIO

La DIAN comenzó recuperando su doctrina contenida en el Oficio 002719 de 2019.

Según esa interpretación, el depositario provisional encargado de bienes productivos debe cumplir las obligaciones tributarias derivadas de su administración y, para esos efectos:

“tributariamente el depositario provisional actúa como mandatario”.

Esta calificación determina buena parte de la respuesta.

El depositario no factura porque se convertirá en propietario económico del inmueble.

Factura porque, en su calidad de mandatario legal, administra el bien y ejecuta la operación por cuenta de quienes tienen la titularidad correspondiente.

LA FACTURA ELECTRÓNICA DEBE SER EXPEDIDA POR EL DEPOSITARIO

A partir de esa premisa, la DIAN aplicó el artículo 615 del Estatuto Tributario y el artículo 1.6.1.4.9 del Decreto 1625 de 2016.

La entidad concluyó que las facturas electrónicas deben ser expedidas por el depositario provisional en su propio nombre y en calidad de mandatario .

Pero esto no significa que las características tributarias de los propietarios desaparezcan.

La propia DIAN señala que en la factura debe discriminarse el IVA correspondiente a la operación:

“según la participación en el negocio de acuerdo a las calidades del mandante”.

Por tanto, la calidad del propietario continúa siendo jurídicamente relevante aunque materialmente la factura sea expedida por el depositario.

EL DEPOSITARIO NO TRANSFORMA LA CALIDAD TRIBUTARIA DEL PROPIETARIO

Este punto es esencial.

La función del depositario consiste en administrar y cumplir las obligaciones tributarias derivadas de esa administración.

Pero su intervención no convierte automáticamente en responsable del IVA a un propietario que no lo sea , ni elimina la condición de responsable cuando esta existe.

La DIAN recordó la doctrina de 2019 según la cual el depositario debe facturar, declarar los ingresos administrados y cobrar IVA cuando corresponda, pero:

“observado para este caso las calidades del propietario de los bienes a su carga”.

Por ello, la determinación del IVA exige conocer la calidad tributaria de cada mandante.

EL DESTINO EDUCATIVO DEL INMUEBLE NO RESOLVÍA POR SÍ MISMO EL IVA

La consulta mencionaba expresamente que el inmueble estaba destinado a actividades educativas.

Sin embargo, la DIAN no concluye que ese solo hecho transformará el arrendamiento en una operación excluida.

Por el contrario, respecto del supuesto concreto estudiado se señaló que la operación estaba sujeta a IVA para tratarse del servicio de arrendamiento prestado por una entidad pública responsable del impuesto .

Esto permite extraer una precisión importante:

una cosa es el destino económico o material del inmueble y otra la naturaleza tributaria del servicio efectivamente prestado.

No basta, por tanto, con afirmar que un inmueble se utiliza para educación para concluir automáticamente que todo servicio relacionado con él queda excluido del IVA.

SI EL CONTRATO NO DICE SI EL IVA ESTÁ INCLUIDO, LA DIAN CONSIDERA QUE ESTÁ DENTRO DEL PRECIO

La consulta presentaba otro problema práctico.

¿Qué ocurre cuando las partes pactaron un valor pero el contrato no indicó expresamente si el IVA debía adicionarse?

La DIAN respondió aplicando lo que denominó:

“principio de 'IVA incluido'”.

Según el Concepto 001689, cuando el contrato no establece si el precio incluye o adiciona el IVA, debe presumirse que el monto convenido es bruto e incluye el impuesto .

Por tanto, si posteriormente se establece que la operación estaba gravada, el responsable no puede simplemente tratar todo el dinero recibido como base gravable y agregar retrospectivamente otro 19 % sobre el valor.

Debe separarse dentro de la suma global:

la base neta

y

el IVA contenido en ella.

EL IVA DEBE EXTRAERSE DEL VALOR TOTAL RECIBIDO

La DIAN aplicó directamente esta regla al caso consultado.

Consideró viable entender que la suma girada a la Dirección del Tesoro Nacional —DTN— ya incorporaba el impuesto.

En consecuencia, debía determinarse qué parte de ese total correspondía al IVA para declararla y pagarla.

La lógica económica puede representarse sencillamente.

Si una operación gravada al 19 % tiene un precio total pactado de $119 y no se desarrolló que el IVA se agregaría posteriormente, bajo la interpretación expuesta por la DIAN:

Precio total recibido: $119

Base: $100

IVA incluido: $19

No se trataría de cobrar posteriormente $119 + $22,61.

El impuesto debe extraerse del valor global ya pactado.

LO DETERMINANTE ES EL HECHO ECONÓMICO SUBYACENTE

La DIAN fundó su conclusión en el artículo 420 del Estatuto Tributario.

Según la entidad:

“lo esencial en la operación es el hecho económico subyacente”.

Esto significa que las obligaciones frente al IVA no desaparecen simplemente porque la estructura jurídica de administración sea compleja, exista copropiedad o intervenga un depositario provisional.

Debe identificarse la operación efectivamente realizada y establecerse si configura uno de los hechos gravados establecidos por la ley.

LA COPROPIEDAD GENERA UNA ASIMETRÍA DE FACTURACIÓN

El caso tenía además una característica particularmente interesante: uno de los copropietarios era no responsable del IVA y no estaba obligado a facturar .

La consulta planteaba cómo manejar la operación cuando el depositario administra conjuntamente el inmueble, pero los propietarios tienen situaciones tributarias diferentes.

La DIAN respondió que, debido a la calidad del depositario provisional como responsable fiscal de la administración, corresponde a este expedir la factura electrónica como mandatario, incorporando el IVA que proceda según las calidades de los mandantes.

En cambio, respecto de la participación correspondiente al copropietario que sea no responsable del IVA y no obligado a facturar, la DIAN indicó que:

“no debe expedir factura”.

Ese copropietario presenta cuenta de cobro para efectos contables .

UNA SOLA OPERACIÓN PUEDE EXIGIR ANALIZAR POR SEPARADO LA PARTICIPACIÓN DE LOS COPROPIETARIOS

Esta es una de las prácticas de consecuencias más relevantes del concepto.

La existencia de un inmueble único no significa necesariamente que todos sus propietarios tengan idénticas obligaciones tributarias.

Si existen diferentes calidades frente al IVA, la administración de la operación debe conservar esa diferenciación.

Por eso la DIAN utiliza simultáneamente dos ideas:

el depositario provisional centraliza materialmente la obligación de facturación derivada de la administración;

pero el IVA debe determinarse atendiendo a la participación y calidad tributaria de cada mandante .

LA FACTURACIÓN NO DETERMINA POR SÍ SOLA LA SUJECIÓN AL IVA

También debe evitarse invertir el razonamiento.

No se causa IVA simplemente porque existe la obligación de expedir factura electrónica.

Primero debe establecerse si la operación está gravada conforme al Estatuto Tributario y cuál es la calidad de los sujetos involucrados.

Después se determina cómo debe documentarse mediante factura.

En el caso estudiado, la DIAN identificó una operación gravada y posteriormente explicó cómo debía facturarse a través del depositario provisional.

Por ello:

obligación de facturar

y

responsabilidad por IVA

son instituciones relacionadas, pero jurídicamente distintas.

EL CONCEPTO TAMPOCO ESTABLECE QUE TODO ARRENDAMIENTO PARA EDUCACIÓN ESTÉ GRAVADO

La decisión debe mantenerse dentro de su identidad fáctica.

El concepto analiza un inmueble específico administrado mediante depósito provisional, en copropiedad y con diferentes calidades tributarias entre sus propietarios.

La DIAN no formuló una regla universal según la cual todo inmueble utilizado para educación causa IVA .

Lo que se mantuvo fue que, dentro de la configuración consultada, existía una operación gravada y debía cumplirse la obligación correspondiente.

Por ello, para trasladar esta doctrina a otro caso debe analizarse primero quién presta el servicio, cuál es la naturaleza del servicio, qué exclusión eventualmente se invoca y si se cumplen sus elementos legales.

Esta precisión será especialmente importante frente a la doctrina que la propia DIAN expidió posteriormente sobre el alcance de la exclusión de IVA para servicios relacionados con instituciones educativas.

¿POR QUÉ ES IMPORTANTE?

El Concepto 001689 obliga a separar correctamente las capas de una operación que fácilmente podrían confundirse.

No basta con preguntar:

¿El inmueble se utiliza para educación?

Deben resolverse sucesivamente otras preguntas:

¿Qué operación económica se está realizando?

¿Quienes son los propietarios?

¿Cuál es la calidad de cada propietario frente al IVA?

¿Quién administra el inmueble?

¿Existe depósito provisional?

¿Quién debe expedir la factura?

¿La operación está gravada, excluida o exenta?

¿El precio contractual adicionó expresamente el IVA o guardó silencio?

Solo después de reconstruir esos elementos puede determinarse correctamente la obligación tributaria.

El concepto también deja una regla contractual de enorme importancia práctica: cuando una operación gravada fue pactada por un precio global sin establecer que el IVA se adicionaría, la DIAN considera que el impuesto incorporado está dentro del valor convenido y debe extraerse de ese total.

ESTADO ACTUAL

DOCTRINA VIGENTE.

El Concepto 001689, interno 0152, del 4 de febrero de 2026 mantiene la doctrina según la cual el depositario provisional actúa tributariamente como mandatario respecto de los bienes productivos bajo su administración y, en esa condición, debe cumplir las obligaciones de facturación correspondientes.

Las facturas electrónicas deben ser expedidas por el depositario en su propio nombre, en calidad de mandatario, observando la participación y las calidades tributarias de los propietarios o mandantes .

Cuando la operación está gravada con IVA y el contrato no establece expresamente que el impuesto se agrega al precio, la DIAN considera que el valor pactado incluye el IVA , por lo que debe separarse del monto total la base gravable y el impuesto correspondiente.

Respecto del copropietario que tiene la calidad de no responsable del IVA y no obligado a facturar , el concepto señala que no debe expedir factura por su participación, sino presentar la correspondiente cuenta de cobro para efectos contables.

La destino educativo del inmueble no constituye por sí sola la razón jurídica para excluir del IVA cualquier servicio relacionado con el bien . La procedencia de una exclusión debe determinarse conforme a la operación concreta y a los requisitos establecidos por la legislación tributaria.

Fuente oficial: DIAN — Concepto 001689, interno 0152, del 4 de febrero de 2026

Normas principales: artículos 420 y 615 del Estatuto Tributario ; artículo 1.6.1.4.9 del Decreto 1625 de 2016 ; y doctrina DIAN contenida en el Oficio 002719 de 2019 .