DIAN: EN LA VENTA DE UN INMUEBLE RECIBIDO EN LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL, EL COSTO FISCAL NO SE REINICIA NI SE CREA UNA NUEVA FECHA DE ADQUISICIÓN POR LA ADJUDICACIÓN

DIAN: EN LA VENTA DE UN INMUEBLE RECIBIDO EN LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL, EL COSTO FISCAL NO SE REINICIA NI SE CREA UNA NUEVA FECHA DE ADQUISICIÓN POR LA ADJUDICACIÓN

Fecha: 8 de mayo de 2026 Concepto: DIAN 007819, interno 692, de 2026 Entidad: Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN Tema: Impuesto sobre la renta – ganancia ocasional – sociedad conyugal – adjudicación – subdivisión de inmuebles – costo fiscal – artículo 44 ET

La DIAN analizó cómo debe determinarse el tratamiento tributario cuando una persona vende un inmueble que originalmente había sido adquirido durante la sociedad conyugal, posteriormente fue adjudicado como consecuencia de su liquidación y, antes de la venta, fue objeto de subdivisión.

El problema es importante porque podría pensarse que la adjudicación realizada al liquidar la sociedad conyugal constituye una nueva adquisición del inmueble y permite establecer desde ese momento un nuevo costo fiscal.

La DIAN rechaza esa interpretación: la liquidación de la sociedad conyugal y la adjudicación del bien no generan, por sí mismos, una nueva adquisición fiscal capaz de reiniciar la antigüedad del activo o modificar libremente su costo fiscal.

¿QUÉ OCURRE CUANDO SE LIQUIDA LA SOCIEDAD CONYUGAL?

El artículo 44 del Estatuto Tributario establece una regla especial para los bienes que se distribuyen como consecuencia de la liquidación de una sociedad conyugal.

La norma dispone que:

“No se considera ganancia ocasional lo recibido por concepto de gananciales”.

La regla diferencia, además, los gananciales de otras transferencias patrimoniales que puedan producirse entre los cónyuges.

Por tanto, la adjudicación realizada como consecuencia de la liquidación de la sociedad conyugal no debe analizarse como si se tratara simplemente de una compra ordinaria entre dos particulares .

LA ADJUDICACIÓN NO SIGNIFICA QUE EL BIEN HAYA SIDO COMPRADO NUEVAMENTE

Este es el punto central.

Supongamos que durante la sociedad conyugal se adquirió un inmueble en 2010.

Años después se liquida la sociedad conyugal y en 2024 el inmueble es adjudicado a uno de los cónyuges.

Posteriormente esa persona vende el bien.

Sería incorrecto afirmar automáticamente:

“El inmueble fue adquirido en 2024 porque ese fue el año de la adjudicación”.

La adjudicación derivada de la liquidación de la sociedad conyugal responde a la distribución del patrimonio existente entre los cónyuges.

Por ello, para determinar la naturaleza tributaria de la posterior venta debe reconstruirse la adquisición original del activo , y no tratar la adjudicación como si hubiera creada desde cero un nuevo activo fiscal.

¿POR QUÉ IMPORTA LA FECHA DE ADQUISICIÓN?

Porque el tiempo durante el cual una persona ha poseído un activo puede determinar si la utilidad obtenida en su venta se somete al régimen ordinario del impuesto sobre la renta o al de ganancias ocasionales .

El artículo 300 del Estatuto Tributario establece, como regla general, que constituye ganancia ocasional la utilidad obtenida en la enajenación de activos fijos poseídos durante dos años o más .

Si el activo fijo fue poseído durante menos de dos años, la utilidad no recibe ese tratamiento por esta regla y debe analizarse dentro del impuesto ordinario sobre la renta.

Por eso determinar incorrectamente que la adjudicación produjo una nueva fecha de adquisición podría cambiar artificialmente la antigüedad fiscal del inmueble.

EJEMPLO PRÁCTICO

Una pareja adquirió un inmueble en 2015 .

Posteriormente se disuelve y liquida la sociedad conyugal y en 2025 el inmueble es adjudicado íntegramente a uno de los cónyuges.

En 2026 esa persona vende el inmueble.

Si se tomara 2025 como una nueva fecha de adquisición, podría concluir que el activo fue poseído durante menos de dos años.

Pero esa conclusión desconocería la naturaleza de la adjudicación derivada de la liquidación de la sociedad conyugal.

La operación debe examinarse teniendo en cuenta la historia patrimonial y fiscal del bien , incluida su adquisición original.

¿Y QUÉ OCURRE CON EL COSTO FISCAL?

La misma lógica afecta el costo.

La adjudicación de un inmueble dentro de la liquidación de la sociedad conyugal no permite convertir arbitrariamente el valor asignado en la escritura de adjudicación en un nuevo costo fiscal del activo .

El costo debe determinarse aplicando las normas tributarias correspondientes al activo y conservando la continuidad fiscal que corresponde.

Por tanto, una valoración utilizada para efectos civiles, notariales o de distribución patrimonial no necesariamente se convierte por ese solo hecho en el costo fiscal aceptado para calcular la utilidad en una posterior venta .

¿QUÉ OCURRE SI EL INMUEBLE SE SUBDIVIDE?

Esta era otra de las cuestiones examinadas.

Supongamos que el inmueble original posteriormente se dividirá en varios lotes.

La subdivisión física o jurídica no significa que aparezca mágicamente un nuevo costo fiscal independiente de la historia económica del inmueble original .

Debe distribuirse el costo fiscal correspondiente entre los nuevos inmuebles resultantes utilizando un criterio técnicamente sustentable y conservando la trazabilidad del costo original.

En otras palabras:

inmueble original → subdivisión → distribución del costo entre los inmuebles resultantes.

No:

inmueble original → subdivisión → creación de costos fiscales completamente nuevos.

La operación debe conservar soporte suficiente para demostrar cómo se asignó el costo entre los predios resultantes.

EJEMPLO

Supongamos, de manera simplificada, que un inmueble tiene un costo fiscal determinado de $600 millones .

Posteriormente se subdivide en tres lotes.

No sería correcto afirmar automáticamente que cada lote tiene un costo fiscal de $600 millones.

Tampoco necesariamente sería correcto dividir siempre el costo en partes iguales.

La asignación deberá responder a las características de la subdivisión y contar con soporte suficiente para demostrar cómo se distribuyó el costo fiscal del activo original entre los nuevos bienes.

La suma de los costos atribuidos debe conservar coherencia con el costo fiscal que corresponde distribuir.

LA ESCRITURA PÚBLICA NO DETERMINA POR SÍ SOLA EL COSTO FISCAL

Este punto tiene especial importancia práctica.

En operaciones inmobiliarias aparecen diferentes valores:

valor de adquisición, avalúo catastral, autoavalúo, valor comercial, valor de adjudicación, valor registrado en escritura y costo fiscal.

No son necesariamente equivalentes.

El hecho de que una escritura de liquidación de sociedad conyugal atribuya determinado valor al inmueble no significa automáticamente que ese valor reemplaza las reglas tributarias para determinar su costo fiscal .

El contribuyente debe identificar cuál norma fiscal resulta aplicable y conservar los documentos que permitan reconstruir el costo.

¿A QUIÉNES LES APLICA?

La doctrina interesa especialmente a personas naturales que:

recibidos inmuebles mediante liquidación de sociedad conyugal; posteriormente fingen venderlos; subdividieron el inmueble antes de la venta; o necesitan determinar si la utilidad corresponde a renta ordinaria o ganancia ocasional.

También resulta relevante para contadores, abogados, notarios y asesores tributarios que intervienen en procesos de liquidación patrimonial y posterior venta de bienes.

NO TODA TRANSFERENCIA ENTRE CÓNYUGES TIENE EL MISMO TRATAMIENTO

Debe evitarse generalizar.

El artículo 44 ET establece específicamente el tratamiento de los gananciales derivados de la liquidación de la sociedad conyugal.

Por ello, antes de aplicar esta doctrina debe determinarse jurídicamente cuál fue la naturaleza de lo recibido.

No toda transferencia patrimonial entre cónyuges o excónyuges puede calificarse automáticamente como ganancial.

ESTADO ACTUAL

El Concepto DIAN 007819, interno 692, mantiene la necesidad de preservar la continuidad fiscal del inmueble cuando este es adjudicado como consecuencia de la liquidación de una sociedad conyugal.

La adjudicación no debe tratarse automáticamente como una nueva compra que reinicie la antigüedad del activo o permita crear libremente un nuevo costo fiscal.

Cuando posteriormente exista subdivisión, debe conservarse igualmente la trazabilidad del costo fiscal y distribuirse entre los inmuebles resultantes de manera soportada.

La consecuencia práctica es importante: para calcular correctamente la tributación de una venta posterior no basta leer la última escritura; debe reconstruirse la historia fiscal completa del inmueble.

FUENTE OFICIAL: DIAN – Normograma oficial