DIAN ACLARA CÓMO DAR DE BAJA FISCALMENTE UN INMUEBLE PERDIDO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: LA SENTENCIA NO GENERA INGRESO PARA EL ANTIGUO PROPIETARIO
DIAN ACLARA CÓMO DAR DE BAJA FISCALMENTE UN INMUEBLE PERDIDO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: LA SENTENCIA NO GENERA INGRESO PARA EL ANTIGUO PROPIETARIO Fecha: 10 de junio de 2026
DIAN ACLARA CÓMO DAR DE BAJA FISCALMENTE UN INMUEBLE PERDIDO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: LA SENTENCIA NO GENERA INGRESO PARA EL ANTIGUO PROPIETARIO
Fecha: 10 de junio de 2026 Concepto: DIAN 009931, interno 905, de 2026 Publicación DIAN: 16 de junio de 2026 Entidad: Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN Tema: Impuesto sobre la renta – activos fijos – inmuebles – prescripción adquisitiva de dominio – baja fiscal – patrimonio – devengo – depreciación
La DIAN fijó doctrina sobre una situación que, según la propia entidad, no contaba hasta ahora con una interpretación oficial específica : qué ocurre tributariamente cuando un contribuyente pierde un inmueble porque una sentencia judicial reconoce que un tercero adquirió el dominio mediante prescripción adquisitiva. La conclusión contiene tres reglas fundamentales: el inmueble debe salir del patrimonio fiscal cuando el contribuyente deja de ostentar el derecho de dominio; la inscripción registral de la sentencia ejecutoriada constituye, en principio, el momento fiscal y probatorio relevante para soportar la baja; y esa pérdida del inmueble no genera por sí mismo un ingreso , porque el antiguo propietario no recibe precio, contraprestación, indemnización ni otro beneficio económico.
¿QUÉ PROBLEMA RESOLVIÓ LA DIAN?
La consulta planteó tres interrogantes: cómo debe darse cuenta de baja un activo fijo inmobiliario perdido mediante usucapión; cuál es el momento fiscalmente relevante —sentencia, ejecutoria o registro—; y si esa pérdida puede asimilarse tributariamente a una venta, transferencia, castigo, pérdida o retiro de activos.
La DIAN aclaró que su competencia es doctrinal y general. No le corresponde decidir si en un caso particular se cumplieron los requisitos de la prescripción adquisitiva ni revisar las decisiones adoptadas por otras autoridades.
SI EL CONTRIBUYENTE YA NO TIENE EL DERECHO DE DOMINIO, EL INMUEBLE NO PUEDE SEGUIR EN SU PATRIMONIO FISCAL
El punto de partida es el artículo 261 del Estatuto Tributario , que regula la composición del patrimonio bruto y establece que este corresponde al total de bienes y derechos apreciables en dinero poseídos por el contribuyente en el último día del año o período gravable.
La consecuencia que extrae la DIAN es directa: si al cierre del período el contribuyente ya no ostenta el derecho real de dominio porque una sentencia judicial ejecutoriada reconoció que un tercero adquirió el inmueble, ese activo no debe continuar formando parte de su patrimonio bruto fiscal.
La contabilidad y la declaración tributaria deben entonces reflejar la nueva realidad jurídica del patrimonio.
EL ARTÍCULO 21-1 ET CONECTA EL RECONOCIMIENTO CONTABLE CON EL TRATAMIENTO FISCAL
Para las personas jurídicas y demás contribuyentes obligados a llevar contabilidad, la DIAN acudió al artículo 21-1 del Estatuto Tributario. .
Esta disposición establece, como regla de conexión, que para determinar el impuesto sobre la renta se parte de los sistemas de reconocimiento y medición establecidos en los marcos técnicos normativos contables vigentes en Colombia, salvo cuando la legislación tributaria establezca expresamente un tratamiento diferente.
Por ello, señala la DIAN:
“la baja contable del inmueble sirve como punto de referencia para efectos fiscales”.
La expresión es importante: la contabilidad constituye el punto de partida, pero no significa que todo efecto contable sea automáticamente aceptado fiscalmente. .
DAR DE BAJA EL ACTIVO NO SIGNIFICA QUE LA PÉRDIDA CONTABLE SEA AUTOMÁTICAMENTE DEDUCIBLE
Esta distinción es esencial.
Una cosa es reconocer que el inmueble ya no pertenece al contribuyente y, por tanto, retirarlo de sus activos.
Otra muy diferente es determinar si la pérdida contable que pueda surgir como consecuencia de esa baja constituye una deducción fiscal procedente en renta. .
La DIAN advierte expresamente que:
“ello no significa automáticamente que cualquier pérdida contable derivada de la baja sea deducible fiscalmente”.
La deducibilidad requiere una autorización legal o el cumplimiento de los requisitos generales y especiales previstos en la legislación tributaria.
Por tanto:
Baja del activo ≠ deducción automática de la pérdida.
¿CUÁNDO DEBE RETIRARSE FISCALMENTE EL INMUEBLE?
Esta era probablemente la pregunta más difícil del concepto.
En una prescripción adquisitiva pueden identificarse varios momentos:
- El tercero cumple materialmente el tiempo y condiciones de posesión.
- Un juez profere la sentencia.
- La sentencia queda ejecutoriada.
- La sentencia se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
La DIAN reconoce que la prescripción adquisitiva tiene naturaleza declarativa : la sentencia reconoce una situación jurídica que proviene del cumplimiento previo de los requisitos legales de posesión.
Sin embargo, para efectos tributarios y probatorios adopta una regla práctica.
LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL ES, EN PRINCIPIO, EL MOMENTO FISCALMENTE RELEVANTE
Apoyándose en la Sentencia T-356 de 2018 de la Corte Constitucional , la DIAN recuerda que el sistema registral inmobiliario colombiano cumple funciones de publicidad, seguridad jurídica y oponibilidad frente a terceros.
Por ello concluye que:
“el momento fiscalmente relevante para efectuar la baja del inmueble del patrimonio del contribuyente debe asociarse, en principio, a la inscripción de dicha providencia (debidamente ejecutada) en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente”.
La precisión “en principio” debe conservarse. La DIAN no formula una regla absoluta desligada de las circunstancias jurídicas y probatorias del caso.
EL REGISTRO TAMBIÉN CUMPLE UNA FUNCIÓN PROBATORIA FRENTE A LA DIAN
La entidad explica además por qué concede importancia al registro.
Aunque la sentencia de prescripción tiene carácter declarativo, la inscripción de la sentencia constituye:
“el soporte idóneo para justificar la exclusión del inmueble del patrimonio fiscal del contribuyente”.
Esto resulta particularmente importante cuando llega el cierre del período gravable.
El contribuyente necesita demostrar ante la Administración por qué un inmueble que anteriormente integraba su patrimonio ya no aparece dentro de sus activos.
La sentencia ejecutada debidamente inscrita proporciona el soporte jurídico y registral de esa transformación patrimonial.
LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NO ES UNA VENTA
La DIAN también examinó si la pérdida del inmueble podía tratarse fiscalmente como una enajenación.
Su respuesta parte del artículo 26 del Estatuto Tributario , que regula la depuración ordinaria de la renta y establece que los ingresos ordinarios y extraordinarios obtenidos durante el período que sean susceptibles de producir incremento neto del patrimonio forman parte de la determinación correspondiente, salvo las excepciones legales.
En la prescripción adquisitiva estudiada, el antiguo propietario no recibe un precio por vender el inmueble .
Tampoco recibe, por el solo hecho analizado:
contraprestación, indemnización o ingreso alguno.
Por ello, la DIAN concluye que no existe un ingreso realizado susceptible de incrementar su patrimonio.
EL ARTÍCULO 28 ET TAMPOCO PERMITE INVENTAR UN INGRESO
La DIAN complementa el análisis con el artículo 28 del Estatuto Tributario , norma que determina la realización fiscal de los ingresos para los contribuyentes obligados a llevar contabilidad y que, como regla general, remite al momento de su devengo contable, salvo las excepciones tributarias expresamente establecidas.
Pero para hablar de realización por devengo primero debe existir un ingreso susceptible de ser reconocido .
En este caso, señala la DIAN:
“la baja de un activo por pérdida judicial del derecho de dominio no supone el devengo de ingreso alguno”.
La razón es concreta:
“no surge para el contribuyente un derecho a percibir contraprestación, indemnización o beneficio económico”.
Este punto es especialmente importante: la desaparición de un activo del patrimonio no puede confundirse con la generación de un ingreso .
¿QUÉ OCURRE CON LA DEPRECIACIÓN?
El concepto también estudia los inmuebles que contienen componentes fiscalmente depreciables.
El artículo 137 ET regula la limitación a la deducción por depreciación y las tasas fiscales máximas aplicables.
La DIAN precisa que, tratándose de inmuebles, solamente puede depreciarse fiscalmente la construcción o componente depreciable. , no el terreno.
Además, la depreciación procederá únicamente mientras el activo forme parte del patrimonio del contribuyente y cumpla con las condiciones fiscales correspondientes.
Una vez dado de baja:
“no procede continuar registrando depreciación fiscal sobre el mismo”.
EJEMPLO PRÁCTICO
Una sociedad tiene registrado un inmueble adquirido hace años.
Un tercero demuestra judicialmente haber ejercido la posesión durante el tiempo y bajo las condiciones necesarias para adquirirlo por prescripción.
El juez declara la prescripción adquisitiva.
La sentencia queda ejecutoriada y posteriormente se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Desde el punto de vista de la doctrina DIAN, esa inscripción constituye, en principio, el soporte idóneo para que la sociedad retire el inmueble de su patrimonio fiscal.
Pero de allí no se desprenden automáticamente dos consecuencias :
No significa que la sociedad pueda deducir inmediatamente todo el valor contable o fiscal perdido.
Tampoco significa que deba reconocer un ingreso por haber salido el inmueble de su patrimonio.
Son tres problemas jurídicos diferentes:
Baja patrimonial: sí, porque dejó de existir el derecho de dominio.
Ingreso: no por el solo hecho de la prescripción, porque no existe contraprestación ni beneficio económico recibido.
Deducción de la pérdida: debe analizarse separadamente conforme a las reglas fiscales aplicables.
¿A QUIÉNES LES APLICA?
El concepto está dirigido principalmente a contribuyentes del régimen ordinario del impuesto sobre la renta, personas jurídicas obligadas a llevar contabilidad, que pierden la titularidad de un activo fijo inmobiliario como consecuencia de una sentencia judicial de prescripción adquisitiva de dominio .
También es relevante para contadores y revisores fiscales encargados de determinar en qué período debe realizarse de baja un inmueble y cómo debe conciliarse el tratamiento contable con el fiscal.
No debe extenderse automáticamente a expropiaciones, ventas forzadas, indemnizaciones, daciones en pago u otras formas de pérdida o transferencia de bienes, porque en ellas pueden existir contraprestaciones y reglas tributarias diferentes.
IMPORTANCIA PRÁCTICA
Esta doctrina separa correctamente cuatro fenómenos que podrían confundirse:
pérdida jurídica del dominio → baja del activo;
registro contable → punto de partida conforme al artículo 21-1 ET;
pérdida contable → no implica automáticamente deducción fiscal;
salida del inmueble sin contraprestación → no genera por sí misma un ingreso.
Además, la DIAN reconoce expresamente que antes de este concepto no había encontrado doctrina oficial específica sobre el tratamiento tributario de activos fijos inmobiliarios cuya titularidad se pierde judicialmente mediante prescripción adquisitiva . Por ello, el Concepto 009931 constituye una verdadera novedad doctrinal de junio de 2026 y no una simple reiteración de criterios anteriores.
ESTADO ACTUAL
Doctrina vigente. El Concepto DIAN 009931, interno 905, fue expedido el 10 de junio de 2026 y publicado oficialmente el 16 de junio de 2026 .
La regla queda así: cuando una sentencia judicial ejecutoriada reconoce que un tercero adquirió por prescripción un inmueble, el activo debe dejar de integrar el patrimonio fiscal del antiguo propietario; la inscripción registral de esa providencia constituye, en principio, el momento y soporte idóneo para justificar la baja. La salida del inmueble no genera por sí mismo ingreso, porque no existe precio, contraprestación, indemnización ni beneficio económico para el contribuyente. Sin embargo, la pérdida contable que pueda producir la baja tampoco se convierte automáticamente en una deducción fiscal.
Consultar Concepto DIAN 009931, interno 905, de 2026 — fuente oficial
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